Добросовестная оценка
сегодня не в чести
Территория
бизнеса № 1 июнь
Профессия оценщика вернулась в Россию
относительно недавно, с началом рыночных реформ в стране. Импульсом к ее
возрождению стала приватизация государственного имущества, когда труд оценщиков
оказался особенно востребованным. В силу того, что процесс приватизации был
существенно деформирован, пионеры оценочного бизнеса порой грешили против
истины и делали такую оценку, которая устраивала ее заказчиков. Таким образом,
в середине 90-х годов оценка фактически стала одним из инструментов передела
собственности. И вместо того, чтобы объективно определять равновесность
соотношения спрос-предложение для последующего заключения сделок, оценщики,
обладавшие всеми необходимыми регалиями, лишь фиксировали условия «сговора».
Размер гонорара таких лукавых оценщиков, конечно же, был несопоставим с теми
финансовыми потерями, которые несла отечественная экономика.
Идея пригласить международные оценочные
фирмы, которые смогли бы более принципиально отстаивать независимость и
объективность оценки, тогда ни у кого не вызывала энтузиазма. Продавцы и
покупатели, в свою очередь, понимали, что вмешательство в процесс оценки
независимых зарубежных экспертов может сделать этот процесс неподконтрольным,
более того, результаты такой оценки вряд ли будут удовлетворять их интересы.
Так государственная казна потерпела
колоссальные убытки, а популярность «лукавой» оценки сохраняется
по сей день — по причине несовершенства рыночных механизмов,
безнаказанности недобросовестных оценщиков и отсутствия открытой информации.
Ведь сегодня, как правило, официальную стоимость договора, сообщаемую в
бухгалтерских документах, занижают — чтобы уменьшить налогооблагаемую базу
и за счет этого не привлечь повышенного внимания к сделке со стороны фискальных
органов и криминалитета. Это за рубежом можно спокойно позвонить любому
человеку и поинтересоваться — сколько стоил проданный им объект
недвижимости. У нас это не принято. Представьте свое эмоциональное состояние,
когда вам звонят и спрашивают: сколько стоит проданная вами намедни
квартира? Хотя все прекрасно понимают, как важно для оценщика знать ситуацию на
рынке продаж аналогичных объектов, и что доступность и открытость информации
сама по себе исключает возможность существования «лукавых цифр».
Вот пример. Санкт-Петербургу
потребовалось провести оценку нескольких лучших гостиниц, и администрация
города решила пойти по пути, о котором давно говорили профессионалы рынка, а
именно: обратиться к западной фирме с безупречной репутацией, которая могла бы
дать труднооспоримую оценку. Конечно, услуги
иностранных специалистов недешевы, но даже они несопоставимы с теми потерями,
которые может понести город в результате недоброкачественной оценки. Однако
из-за отсутствия информации о продажах тех же гостиниц (аналогичных сделок на
петербургском, да и отечественном рынке недвижимости, крайне мало) и западные
оценщики не застрахованы от ошибок. Причина столь безотрадной картины в том,
что российское оценочное сообщество и государство так и не создали надежного
щита против недобросовестной работы оценщиков, как это сделано за рубежом.
Меры, применяемые сегодня государством для регулирования оценочной
деятельности, кажутся мне вялыми и неэффективными. 800-часовые курсы
переподготовки специалистов в целом не приводят к качественному повышению
уровня оценочной деятельности. Общественные организации оценщиков бездействуют,
не отстаивают профессиональную честь с той категоричностью, с которой это
делают их зарубежные коллеги. Западные оценщики, дабы защитить честь мундира, а
также свои высокие доходы, изводят недобросовестность на корню. В беседе с
чиновниками из Швеции, отвечающими за оценку налогооблагаемой базы имущества,
на мой вопрос о даче взятки должностному лицу они в один голос заявили, что у
них это невозможно, поскольку для специалиста по оценке подобный шаг означал бы
конец карьеры.
Прискорбно, но у нас, в России, не
многие способны позволить себе роскошь «не лукавить», отказавшись от
соблазнительных предложений дать заранее согласованную цифру.
Недавно к нам обратились за советом две
крупные компании: одна хотела узнать, что им лучше построить на приобретенном у
города участке земли, другая — как оптимизировать работу своих бизнес-центров. Получив на руки счет, и довольно скромный,
заказчик проявил типичную для рынка озадаченность: стоит ли услуга таких
средств, если цена вопроса составляет лишь несколько сотых долей процента от
рыночной стоимости? Для сравнения: в США на оценочные услуги может уходить
0,1-0,4% от стоимости затрат по проекту, при этом большой проект (порядка 100
млн. долларов) требует затрат на нижнем уровне диапазона, а небольшой проект (с
бюджетом 10 млн. долларов) — на высшем. Юридические услуги в Штатах
обходятся в 0,5-2% от бюджета. На западе, прежде чем запустить какой-либо
проект, обращаются к оценщикам-консультантам, которые просчитывают рентабельность
предприятия, проводят анализ рынка, то есть, по сути дела, описывают жизнь
объекта на несколько лет вперед, включая строительство, период перехода на
нормальный уровень эксплуатации и выхода из проекта.
У нас польза от подобных расчетов для
многих субъектов рынка не очевидна. Наш рынок не привык отдавать даже малую
финансовую долю за квалифицированное мнение специалиста о том, как приумножить
свое благосостояние. Добросовестная, качественная профессиональная оценка
востребована сегодня достаточно узким сегментом бизнеса. А жаль. В этом есть
часть вины и самих оценщиков. Сегодня силы профессионалов оценочного бизнеса
должны быть направлены на создание системы корпоративного контроля и
корпоративной этики, которые обеспечат санацию профессиональных рядов и лишат
недоброкачественную оценку экономических стимулов.
Алексей Шаскольский, старший оценщик-консультант ИПП,
действительный член Российского общества оценщиков