Нам интересны уникальные проекты

Деловая недвижимость, 10 октября 2005 г.

Сегодня на рынке оценки недвижимости помимо специализированных компаний работают организации, предлагающие широкий спектр консалтинговых услуг. К ним относится и Институт проблем предпринимательства. О работе учреждения рассказывает руководитель отдела оценки недвижимости института Алексей Шаскольский.

– Алексей Игоревич, вы работаете в организации, интересы которой выходят далеко за пределы оценочного бизнеса. Удается ли вам реализовать свой потенциал на занимаемой должности?

– Вы совершенно правы, оценка не является основной сферой деятельности Института проблем предпринимательства (ИПП). Наша компания оказывает целый спектр консалтинговых услуг (аудиторских, юридических), проводит социологические, маркетинговые исследования, организует тренинги, семинары, конференции и т.д. Кроме того, институт реализует ряд программ дополнительного профессионального образования. Тем не менее отделу оценки недвижимости, который я возглавляю, отводится довольно существенная роль. Так, именно наш отдел занимался концепцией развития зоны Московская-Товарная площадью около 300 га после того, как в 2004 году ИПП выиграл соответствующий городской конкурс. Вообще нам довольно часто приходится работать со сложными, ответственными проектами, порой предполагающими выход за рамки собственно оценки. Но и в рамках оценочной деятельности нас интересует творческая или, как сейчас модно говорить, креативная составляющая.

– Как бы вы определили место вашего отдела на рынке оценочных услуг Санкт-Петербурга?

– Сегодня отдел оценки недвижимости ИПП занимается, в основном, уникальными проектами, требующими высокопрофессионального, очень индивидуального подхода. На массовую, «стандартную» оценку не хватает ни сил, ни времени. Да, признаться, выполнять подобные работы и не слишком-то интересно. Поэтому от многих заказов приходится попросту отказываться. При этом мы всегда стараемся быть максимально объективными, всегда предупреждаем клиента, что если он хочет получить заранее оговоренный результат, то ему следует обратиться к другим оценщикам. И мне приятно отметить, что сегодня честная оценка востребована на рынке. Хотя, конечно, пока еще большинство отчетов, как мне представляется, остаются заказными.

– Алексей Игоревич, расскажите, пожалуйста, поподробнее о проекте развития зоны Московская-Товарная.

– Район станции Московская-Товарная – это 300 га земли, ограниченные Лиговским проспектом, улицей Константина Заслонова, набережными Обводного канала, Невы, площадью Александра Невского, Невским проспектом и площадью Восстания. Сегодня на этом участке располагается грузовой двор Октябрьской железной дороги, склады и предприятия, жилые дома, Александро-Невская лавра и др. Конкурс на создание концепции более эффективного использования данной территории был объявлен Комитетом экономического развития, промышленной политики и торговли (КЭРППиТ) год назад. И, как я уже отметил, победителем в нем стал Институт проблем предпринимательства.

Оценив возможные перспективы развития Московской-Товарной, мы пришли к выводу, что приоритетом редевелопмента должен стать вывод грузового двора, а на его месте (24 га) целесообразно построить крупный общественно-деловой центр с гостиницами, бизнес-центрами, торговыми и выставочными площадями. Это может быть мини-городок, некий «Москва-сити», служащий, прежде всего, для обеспечения деловых связей Петербурга со столицей (более удобного места для подобных целей не найти). Мы даже предлагали привлечь к реализации данного замысла крупного московского инвестора, который заинтересовался перспективой строительства подземного торгового комплекса под площадью Восстания. Кстати, об этом проекте он узнал из нашей концепции.

Например, в новом сити-центре можно было бы предусмотреть здание для комитетов и ведомств Администрации Санкт-Петербурга, разбросанных сегодня по всему городу; ведомств, переводимых из Москвы в Петербург. Так будет удобнее и власти, и бизнесу, который сможет использовать освободившиеся помещения более эффективно.

– Какие объекты вам пришлось оценивать в рамках подготовки проекта развития Московской-Товарной?

– Прежде всего проводилась оценка инвестиционной привлекательности данной территории. В частности, были определены потенциальные выгоды, которые сможет получить город, выставив землю в виде лотов на торги. Оценивались также многие объекты недвижимости, находящиеся в пределах Московской-Товарной и в зоне ее влияния, стоимость выкупа земли и расположенных на ней объектов.

– Насколько проблемным, по вашим прогнозам, окажется вывод нынешних собственников и арендаторов за пределы зоны?

– Сложнее всего будет перебазировать хозяйство ОАО «Российские железные дороги». Хотя руководство компании готово вести переговоры на эту тему, пока городу нечего предложить РЖД взамен нынешней складской площадки. Проблемным объектом можно считать здание Городской инфекционной больницы № 30 имени СП. Боткина (ул. Миргородская, д. 3). В ходе развития и благоустройства территории Московской-Товарной эту больницу было бы желательно вывести на окраины города. Между тем, как показали результаты оценки, ее нынешние помещения выгодно использовать не удастся. Большинство зданий находится под охраной Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры. Что касается многочисленных мелких арендаторов, то, я полагаю, особых проблем с их перебазированием возникнуть не должно. В любом случае в подготовленной нами концепции подробно расписаны все возможные юридические «последствия» освоения Московской-Товарной.

– Работа над концепцией уже завершена?

– Да, концепцию мы сдали в КЭРППиТ, который остался доволен результатом.

Сегодня мы выполняем по его заказу еще одну очень сложную работу, связанную с созданием особых экономических зон в Санкт-Петербурге. В частности, мы готовим соответствующую конкурсную документацию. Что касается дальнейшей судьбы проекта развития Московской-Товарной, то он передан в Комитет по инвестициям и стратегическим проектам. Реальные шаги ожидаются в 2006 году.

– Мы довольно подробно осветили концепцию развития деловой зоны Московская-Товарная. Однако столь крупных проектов в городе – единицы. А какая коммерческая недвижимость является наиболее массовым объектом оценки?

– Наиболее востребованной процедурой была и остается оценка городского имущества (земельных участков, а также различных зданий и сооружений) с точки зрения реализации тех или иных инвестиционных проектов. Сегодня специалисты целого ряда фирм имеют аккредитацию на оценку городского имущества. Но Институт проблем предпринимательства подобные работы не выполняет.

– Расскажите, пожалуйста, о тех объектах, оценивать которые вам было особенно интересно.

– Весьма интересной оказалась работа по оценке дворца Первой пятилетки (ул. Декабристов, 34), на месте которого предполагается построить вторую сцену Мариинского театра. До нас этот объект уже оценивали три компании. Полученные нами результаты были менее привлекательными для собственника, нежели отчеты наших конкурентов. И, тем не менее, мы смогли отстоять свою точку зрений– и в Москве и перед собственниками дворца.

А совсем недавно нам пришлось оценивать подземные сооружения гражданской обороны в самом центре Москвы. Только представьте себе, сколько усилий необходимо затратить, чтобы определить рыночную стоимость тоннелей, расположенных на глубине 50-55 м под землей. Сравнительный подход, естественно, в данном случае не подходит. Конечно, в мире есть примеры коммерческого использования подземных сооружений (речь идет, например, о знаменитых бункерах Гитлера, Сталина, Черчилля). Однако в данном случае нам предстояло работать с объектом, не имеющим абсолютно никакой исторической ауры. В итоге нам пришлось проводить многочисленные консультации с представителями различных сфер бизнеса, которые теоретически могли бы заинтересоваться данным бункером. Так, рассматривались варианты использования подземных сооружений (а их площадь составляет порядка 7 тыс. кв. м) под склады (обычные и морозильники), ресторан, торговый центр, казино, плавательный бассейн, фитнес-центр, стрелковый тир и т.д. Учтя все возможные ограничения, которые может наложить специфика оцениваемого объекта, мы пришли к заключению, что рыночная стоимость подземных сооружений в центре Москвы равна одному рублю. Заказчик – Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом – вначале отнесся скептически к подготовленному нами документу. Но потом нам удалось доказать правоту своих суждений, и Росиму-щество приняло наш отчет. Сознаюсь, меня не перестает приятно удивлять, что данная организация относится к оценке на удивление здраво и принципиально. Нам очень непросто, но приятно с ней работать.

– Помимо столь экзотических объектов, вам неоднократно приходилось оценивать гостиницы. Что вы думаете о развитии данного сегмента рынка оценки в России?

– Оценка гостиниц – сложный и весьма специфический вид работ. Чтобы иметь возможность их выполнять, необходимо получить специальное образование. Мне, например, многое в этом отношении дали курсы, которые проводило несколько лет назад Российское общество оценщиков совместно с Институтом профессиональной оценки. Курсы вел Эрик Ю. Белфрейдж из США.

Сегодня многие оценщики оценивают гостиницы как любые другие объекты недвижимости, не учитывая специфики этой работы. Между тем, необходимо понимать различие оценки гостиницы как недвижимости и как бизнеса. На практике же мне приходилось встречать отчеты, в которых вполне благополучная гостиница как бизнес оказывалась дешевле, чем стоит отель как объект недвижимости. В оценке бизнеса (впрочем, как и в оценке недвижимости) в сложных расчетах можно очень просто утопить здравый смысл.

– Кстати, о неадекватной оценке…

В сентябре 2005 года Фонд имущества продал «Атриум», бизнес-центр класса «А» на Невском, 25, за $2 млн. Это породило разговоры о том, что цена объекта была сильно занижена. Разделяете ли вы подобную точку зрения?

– В данном случае я не хотел бы утверждать что-либо наверняка, поскольку не знаком с отчетом об оценке и сам не изучал параметры названного объекта– какие у него существуют обременения и пр. Замечу, однако, что одно лишь выгодное местоположение не может определять стоимость бизнес-центра. Существует ведь целый ряд различных факторов, которые делают объект менее привлекательным для инвесторов. Например, наличие арендных обязательств и всякого рода обременении.

– А как, по вашему мнению, сегодня обстоят дела с подготовкой молодых оценщиков?

– На мой взгляд, неудовлетворительно. Многие выпускники высших учебных заведений приходят работать на рынок с довольно скудным багажом знаний и при этом не стремятся к профессиональному росту. Причем в столице ситуация в этом отношении хуже, чем в Петербурге. Дефицит кадров сегодня налицо. Мы готовы принять в наши ряды специалистов (не только молодых), которые хотят работать честно и профессионально, которых увлекает оценка. Готовы даже переучивать тех, кто «испорчен» заказными оценками, – было бы стремление к профессионализму.

– Может ли Институт проблем предпринимательства помочь в решении данной проблемы: например, путем проведения специальных семинаров или конференций?

– Я неоднократно выступал с подобными инициативами, но, к сожалению, сегодня наш отдел оценки сильно перегружен работой. Но, я думаю, в будущем мы все же найдем возможность проводить мероприятия, повышающие профессионализм оценщиков. Возможно, в рамках деятельности Санкт-Петербургского отделения Российского общества оценщиков.

Алексей РЕЗЕНКОВ