Превратности методов
Алексей ШАСКОЛЬСКИЙ, руководитель отдела оценки
недвижимости Института проблем предпринимательства
Территория
бизнеса № 2 август
Когда я в прошлом столетии сформулировал серию
афоризмов об оценщиках, вряд ли предполагал, что они (афоризмы) останутся
актуальными и в веке следующем, двадцать первом. Однако недавние дискуссии с
коллегами заставили меня вспомнить некоторые сентенции, казавшиеся забавными лет пять-десять назад.
«ОЦЕНЩИК- МАНИПУЛЯТОР ПРАВДОПОДОБНЫМИ
ИНСИНУАЦИЯМИ»
Какова логика процесса оценки, и есть
ли она вообще, если столетний опыт оценки западной породил известный афоризм:
соберите трех оценщиков, получите четыре мнения о рыночной стоимости. Можно ли
вообще быть уверенным в точности расчетов, если инвестиционный цикл длится 2-3
года, а оценщик — явно не господь Бог, чтобы знать, почем девелопер (или, точнее, управляющая компания) будет сдавать
в аренду новенький торговый центр, офис или склад, который только через годы
войдет в рынок, разительно отличающийся от нынешнего?
Попадались мне попытки некоторых оценщиков (причем матерых) прогнозировать
денежные потоки по оцениваемому объекту аж на 30
лет — господь Бог отдыхает... Оценщик предполагает, а Бог располагает, и
попытки некоторых оценщиков представить оценочную практику как математическую
задачу несостоятельны — оценка есть наука (и искусство, замечу)
синтетическая, к голой математике никак не сводимая. Досконально исследовать
рынок оценщик обязан. Данные использовать только достоверные и
адекватные — обязан. А прикрываться
математическими расчетами, как фиговым листком — не имеет права. Ибо
внешняя убедительность (а еще чаще — заумная усложненность) математических
расчетов — основной способ доказать результат, лишь имитирующий реальный
рынок. На Западе оценщиков учат — математика лишь инструмент, не она, а
оценщик отвечает за результат. У нас — иное. Смею утверждать, что именно
«кривая» математика при формальном соответствии расчетов классическим методам
обеспечивает основную массу того, что мы с коллегой Виталием Бирюковым называем
«кукла отчета». Меня при экспертизе отчета злоупотребление математикой всегда
настораживает: вместо тщательного исследования и анализа рынка (что хлопотно),
рыночного позиционирования и, соответственно, рыночной оценки стоимости объекта
(что требует аналитических способностей) некоторые оценщики горазды
уповать на математику — мол, я тут ни при чем, математически расчет верен.
На курсе по оценке отелей после очередной лекции спрашиваю у нашего
американского преподавателя Эрика Белфрейджа —
с каким базовым образованием он предпочитает брать
оценщиков в свою фирму. Окружившие нас слушатели, разумеется, гадали —
математика или инженера-строителя назовет маститый оценщик. Гуманитарным,
отвечает. Главное в отчете об оценке — это communication,
сказал Белфрейдж, главное — донести до заказчика
или читателя (которые не обязаны быть математиками) логику оценки, не утопив ее
в формулах и замысловатых расчетах. Клиент должен понять, откуда взялась
итоговая величина, не дурит ли его оценщик. Коллега
Виталий, считавшийся не последним математиком на своем курсе в Политехе, недавно подготовил отчет, в котором математики
оказалось немного, но ровно столько, сколько потребовала экономическая сущность
объекта — проекта реконструкции надземного вестибюля станции метрополитена
со строительством над ним пятиуровнего
торгово-развлекательного центра. Мы, досконально исследовав рынок,
показали — проект беспрецедентен, в постсоветские годы в Петербурге над
вестибюлями метрополитена ничего подобного не строилось (первый опыт —
кроме, конечно, Ладожского вокзала — комплекс над станцией метро
«Достоевская», но строительство не завершено). Т. е. девелопер,
как нам подтвердил застройщик «Достоевской», столкнется с разительно
отличающимися проблемами и затратами, чем те, кто строит вне зоны подземных
сооружений метрополитена. То же подтвердили в письмах-ответах на наши запросы
фирмы, строившие все подобные объекты рядом со станциями метро в Петербурге:
«строительство сооружений над вестибюлями станций метро является особо сложной
и ответственной процедурой, что приводит к значительному увеличению капитальных
и временных затрат. Величина этих затрат зависит от глубины залегания станции,
общего веса строящегося объекта, расположения подземного вестибюля».
Качественным сравнительным анализом, подтвержденным методиками доходного
подхода, было показано, что привычная игра в цифры — расчет ради
расчета — неуместны, экономически бессмысленны. Невозможно полагаться на
любимую всеми «панельными» оценщиками (для которых незазорно «лечь» под
клиента) методику остатка для земли. Ибо в рамках этой методики зыбкость
расчета стоимости строительства позволяет получить итоговый результат в вожделенном
«широком диапазоне» по принципу «А сколько надо?». Разумеется,
методика сия любима и «сверху» — дабы «загнать» результат на кажущуюся
«правильной» высоту. А рынок — что ж, пусть под
страивается под такую «рыночную стоимость»...
Индикаторы рынка (реальные сделки по
предоставлению участков у станций метрополитена на инвестиционных условиях)
показывают верхнюю границу стоимости, ибо все «козырные» места разобраны,
осталось «что нам негоже». Стоимость строительства растет, ставки аренды
стабилизировались и даже пошли вниз. Полагать, что рыночная стоимость все равно
растет — для того нужны рыночные же данные, а они свидетельствуют пока
только об одном — да, за участки под жилье рынок еще готов побороться, а
по торговле стал разборчив, не хватает все подряд. Нет, пишет рецензент из
известной организации на букву «Г», назначенной властями «смотрящим» за
рыночной стоимостью, подай красивые цифры, погоняй их по привычным
таблицам, чтоб не думать особо и назначенный сверху результат получить.
Используй, предписывает, в качестве аналога торгово-развлекательного центра что
ни попадя — хоть паркинг с трансформаторной
подстанцией (не выдумываю — так и было), но потребную величину выдай. В
итоге проект на полгода «завис», торги откладываются; невесть
когда пройдут и подобные торги по полутора десяткам других станций
метрополитена. Недополучает доходы бюджет города — зато эксперт из
организации на букву «Г» благополучно почивает на лаврах и остается
неколебим в своем мнении, что такой пятиуровневый комплекс над станцией метро
можно построить, потратив не более 850 долл. за кв. м. И что нехитрыми
манипуляциями цифрами рыночную стоимость можно загнать в любой угол, который
укажет начальство.
... Рецензирую отчет. В анализе рынка
верхняя граница диапазона стоимости объектов, подобных оцениваемому —
500 долл. за кв. м, в результате акробатической математики у автора рыночная
стоимость объекта оценки получается вдвое больше. Уникальный объект, который
«аршином общим не измерить»? Ничуть. Просто вместо аналитика в оценщике победил
математик.
«РОССИЙСКИЙ ОЦЕНЩИК БЕРЕТ ДАННЫЕ НЕ С
ПОТОЛКА. А С ПОДВЕСНОГО ПОТОЛКА»
Почему это вдруг оценщик, вместо того
чтобы оценивать в натуре хижину дяди Тома (или дяди Толи), оценивает некий
дворец, который на месте сей хижины якобы может быть построен?
Дело в том, что рыночная стоимость
объекта (даже столь неказистого, как упомянутая хижина) формируется
прежде всего потенциалом полезности участка, на котором он расположен. На
профессиональном языке это называется вариантом наилучшего использования
земельного участка. Социальные и природные рамки этого использования —
правовые, физические, финансовые -должны в итоге
позволить оценщику отклонить «непроходные» и сделать вывод о наиболее выгодном
варианте, приносящем наибольший доход собственнику. И это абсолютно
разумно — дядя Том, продавая свою хижину с наделом дяде Толе, должен быть уверен, что не продешевил. Если за такой же надел некий
дядя Коля заплатил дяде Васе недавно изрядную сумму и возводить начал хоромину
о трех этажах, и таких дядей колей в окрестностях уж много, значит, скорее
всего, рынок «назначил» таким наделам цену, соразмерную не хижине, а хоромине.
И хижина, вероятно, не просто ничего не стоит — она даже снижает стоимость
надела, ибо снос ее и вывоз ее бренных останков потребует каких-никаких, а
затрат покупателя, прельстившегося явно не ею, а участком.
Познание рыночной стоимости
основывается на анализе рынка и исследовании оптимального варианта использования
объекта. Если хижина дяди Тома (или дяди Толи) расположена в Комарово на Курортной улице на участке в 40 соток, ее
рыночная стоимость бесконечно превышает стоимость сего ветхого сооружения, коли дядя Толя вовремя приватизировал те бесценные 40 соток.
Впрочем, не бесценные — рыночная стоимость слагается именно ценностью сих
40 соток, за которые достаточное число интересантов готовы отдать «мильон», причем вовсе не рублей. Разумеется, счастливый
покупатель не будет переклеивать обои в дяди Толином шале, если оно строилось
по типовому проекту хижины дяди Тома, а построит на том участке адекватный
коттедж. Словом, оценщик — виртуальный рационализатор фактического
использования земельного участка, каковое может быть далеким от оптимальности.
У некоторых живых классиков нашей российской оценки наилучшее использование
обретает тотальный характер. Понятно, что в качестве учебного примера полезно
рассмотреть застройку участка жилым домом, офисным зданием, гостиницей или
торговым центром -какой объект наиболее выгоден и,
соответственно, являет собой наилучшее использование участка и лучше всего
отражает его рыночную стоимость. Гладко не только на бумаге — и на доске
очень даже гладко получается. Забывается, правда, про овраги, по которым ходить
инвестору...
Мне кажется, необходимо чувство
меры — на Западе оно предписано строгими стандартами и руководствами,
обсуждено в учебниках, обретших авторитет именно солидарной позицией многих
соавторов, его создавших, -знаменитый кондуит «Оценка
недвижимости» чикагского Института оценки вышел в США уже 12-ю изданиями. Наилучшее использование, разъясняется там, это — наиболее
вероятное использование, т.е. то, которое рынком (на основе сложившейся
рыночной конъюнктуры) будет рассматриваться как разумное, рациональное.
Важное условие — это не авантюристический вариант, еще не подкрепленный
опытом успешно реализованных проектов, который приемлем для венчурного
инвестора, а вариант, приемлемый типичному, достаточно консервативному
инвестору.
Если, как настаивают некоторые строгие
менторы, оценщик должен просчитать все мыслимые варианты застройки (и
старательные ученики аккуратно изображают расчет — и дом жилой, и отель, и
чем дурнее оценщик, тем далее по списку) — тогда ответьте на два вопроса.
Первый вопрос. Если рынок однозначно указывает на единственный вариант —
скажем, за последние 10-15 лет рядом со станцией метро не строилось ничего,
кроме торговых центров (и Ладожского вокзала), не следует учить рынок жить и
рассматривать иные варианты застройки. Вот все реализованные и заявленные
проекты у метро оценщик исследовать должен — в этом его прямая
обязанность. Оценщик призван рассмотреть альтернативные варианты использования
участка, но, во-первых, не должен давать волю фантазии и выходить за рамки,
обозначенные рынком, во-вторых, не должен возлагать на заказчика оценки бремя
оплаты бессмысленного труда. Ясно, что гонорар оценщика должен быть
достаточным, чтобы оплаченными оказались разумные его трудозатраты. Не обязан
оценщик дополнительно трудиться бесплатно, но не имеет никакого права понуждать
заказчика оплачивать бесполезный труд. Можно, конечно, до бесконечности
просчитывать варианты застройки участка для определения варианта наилучшего
использования — посчитаем бизнес-центр класса А,
потом класса В, С, D? А гостиницы — тоже поиграем в классы, от пяти-звездной до хостела считать автор отчета должен? Второй вопрос. В
отличие от оценщика, которому, по мнению некоторых, позволено фантазировать
всласть, девелопер утверждает проект свой во
множестве инстанций. Дело в том, что для получения разрешений на строительство
конкретного объекта (жилого дома или, напротив, совсем даже нежилого) требуется
собрать несколько десятков согласований и разрешений, затратить сотни тысяч
рублей (а то и миллион) и попытаться уложиться в полгода. Если получены
согласования на жилой дом, не факт, что согласования будут получены, к примеру,
на торговый центр. Если согласован проект жилого дома, а бравый оценщик сочтет
более доходным на этом месте торгово-развлекательный центр, то, как пишется в
западных учебниках, он должен быть уверен, что необходимые согласования на иную
функцию будут получены.
И это еще не говоря ни слова о наших
громоподобных общественных слушаньях — или бравый оценщик готов и их исход
гарантировать?
Недавно один из руководителей крупнейшей
девелоперской компании, построившей десятки
высококлассных объектов в Петербурге, предложил неразумным оценщикам
подумать — как можно лихо приписывать объекту иной, кроме согласованного в
инстанциях, вариант развития, если нормативная база очень строго предписывает,
что можно, а что нельзя построить на участке. С октября 2004 года действует
новый порядок: инвестор должен представить Временный регламент застройки —
ВРЗ (вместо прежнего Градрегламента) и Проект
межевания. Возможный срок, за который КГА может разработать и утвердить
регламент (ВРЗ):
1. Разработка ВРЗ — 25 рабочих
дней (в соответствии с п. 4.9 Распоряжения КГА от 25.10.04 №1522);
2. Согласование внутри КГА — 20
рабочих дней (в соответствии п. 5.1 Распоряжения КГА от 25.10.04 №1522);
3. Согласование в КГИОП (в соответствии
п. 5.1 Распоряжения КГА от 25.10.04 №1522) — срок не регламентирован, но
по общему порядку ответ КГИОП выдается в пределах 30 календарных дней;
4. Опубликование, общественные
обсуждения — минимум 50 календарных дней (в соответствии с Законом СПб «О
порядке участия граждан и их объединений в обсуждении и принятии решений в
области градостроительной деятельности» от 25.02.04);
5. Если по результатам обсуждения в ВРЗ
требуется вне сти изменения
(а это случается часто), то на внесение изменений и пересогласование
потребуется соответствующий срок;
6. Утверждение ВРЗ распоряжением
КГА — минимум 1 месяц.
Всего простым суммированием
получается — 24 недели, или 6 месяцев. Это без учета национальных
праздников, отпусков, болезней и т.п., пишет этот руководитель крупнейшей девелоперской компании. Тем самым наилучшее
использование — не мандат оценщику на безудержную фантазию, бесконечные и
экономически бессмысленные расчеты виртуальных проектов, которые так увлекают
преподавателей курсов по оценке. Что вероятнее всего построит здесь разумный девелопер, находясь в прокрустовом ложе десятков
необходимых согласований — вот что должен познать и исследовать оценщик.
Ибо если все согласования получены на типовую хижину дяди Толи, вовсе не факт,
что согласования могут быть получены на пятизвездочный апартамент-отель. И
наоборот... Словом, оценка — работа не топорная. Хотя многим топором сподручней.